Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжил, хандлагууд

М.А.Д Инвестмент Солюшнс

Улаанбаатар хотод оршин суух 1.4 сая иргэний хувьд Монголын эдийн засгийн өсөлтийн хамгийн тод илрэл нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл байв. Сүүлийн жилүүдэд хэрэгжсэн дахин төлөвлөлт, барилгын олон том хөтөлбөрийн үр дүнд хот 10 жилийн өмнөх дүр төрхтэй нь харьцуулахад танигдахын аргагүй боллоо.  Зайсан, Төв цэнгэлдэх хүрээлэнгийн ойр орчимд орон сууцны шинэ барилгууд сүндэрлэн босож, Хүннү молл зэрэг худалдааны шинэ төвүүд үүд хаалгаа нээлээ.

2010 оноос хойш 3.8 сая м² талбай бүхий шинэ орон сууц ашиглалтад орсон[1] бөгөөд ийм хэмжээний бүтээн байгуулалт дахин хийгдэх магадлал тун бага байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд олон асуудал тулгамдаад байгаа бөгөөд үүнээс үүдэн нөхцөл байдал хүндэрч цаашдын хандлага ч тодорхойгүй байна. Энэхүү нийтлэлээр Улаанбаатар хотын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл, барилгын салбарт тулгарч буй зарим нэгэн асуудал, чиг хандлагыг тайлбарлахыг зорилоо.

Юуны өмнө хоёр хүчин зүйлийг дурдах нь зүйтэй болов уу. Үүнд:  эдийн засгийн өсөлт ойрын хугацаанд дахин сэргэх магадлал маш бага, мөн нийслэлчүүдийн 60% нь (ойролцоогоор 200 000 гэр бүл)  дэд бүтцэд холбогдоогүй гэр хороололд амьдарч байгаа бодит байдлыг харгалзан үзэх шаардлагатай байна. Ийм нөхцөлд үл хөдлөх хөрөнгийн салбар цаашид хөгжиж, хүрээгээ тэлэх боломжтой юу?

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар нь хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гарснаас  барилга баригдах хүртэл цаг хугацаа нэлээд шаарддаг онцлогтой салбар болохыг юун түрүүнд ойлгох нь чухал юм. Монголын цаг агаарын нөхцөлөөс шалтгаалан барилгын ажлыг 5-аас 9-р сарын хооронд гүйцэтгэх боломжтой байдаг нь хугацааг бүр уртасгаж байдаг. Өөрөөр хэлбэл, шинэ бүтээн байгуулалт хийх шийдвэр гаргахад 2-оос 4 жилийн дараа зах зээлд ямар өөрчлөлт гарах,  хэрэгцээ, нийлүүлэлт, эдийн засгийн ямар  төлөвтэй байх талаар урьдчилж таамаглах шаардлагатай болдог.

Сүүлийн таван жилд хугацаанд Улаанбаатарт баригдсан барилгын тоо өндөр байсан нь дээрх шалтгаантай холбоотой. 2012 оны эхээр Дэлхийн банкнаас МУ-ын эдийн засаг 2012 онд 17.2%, 2013 онд 11.8%, 2014 онд 12.3% өснө гэж таамагласан байдаг.[2] Гэтэл бодит байдалд эдийн засгийн өсөлт нь дээрх жилүүдэд ердөө 12.4%, 11.7%, 7.8% байсан байна. Эдийн засгийн өсөлт таамагласнаас маш доогуур  байсан нь уул уурхай, дэд бүтцийн төслүүдээс голчлон хамаарсан.

Энэ хугацаанд бүтцээс үүдэлтэй дараах хүндрэлүүд бүтээн байгуулалтад нөлөөлж ирлээ. Үүнд: дэд бүтцэд холбогдсон газар ховор, санхүүжилтийн зардал өндөр, барилга барихад шаардагдах хугацаа урт, барилгын материал, ажиллах хүчний зардал өндөр зэргийг нэрлэж болно. Эдгээрээс шалтгаалан барилгын компаниуд зах зээлийн өндөр үнэтэй, тансаг  зэрэглэлийн сегментэд түлхүү анхаарах болсон.

Гэвч тэдний төсөөлөл бодит байдлаас зөрсний улмаас эдүгээ тансаг зэрэглэлийн байрны нийлүүлэлт хэтэрч, зах зээлд шингэхэд нэлээдгүй хугацаа шаардагдах төлөвтэй байна. 2010 оноос хойш өндөр зэрэглэлийн оффисийн талбайн нийлүүлэлт хоёр дахин өсөж бараг 400 000 м² болжээ.[3] Ийм их хэмжээний нийлүүлэлтийг хэрхэн шингээх нь ирэх хоёр жилийн оффисийн барилгын зах зээлийг тодорхойлох төлөвтэй байна.

Зах зээлийн хуулиар нийлүүлэлт нэмэгдвэл барааны үнэ буурах ёстой. Үүнтэй холбоотой барилгын компаниуд хоёр сонголттой тулгарч байна: барилгаа хямд үнээр зарах, эсвэл эдийн засаг сайжирч эрэлт нэмэгдтэл хүлээх. Хүлээх стратегийг сонговоос барилгын урсгал зардлыг өөрсдөө даахаас эхлээд зээлдэгчдэд өрөө төлөх гэх мэт дарамттай тулгарах учир энэ нь удаан хугацаанд найдвартай стратеги болж чадахгүй юм.

Одоо баригдахаар төлөвлөгдөж байгаа болон баригдаж байгаа дунд, дээд зэрэглэлийн барилгуудын хувьд макро эдийн засаг, барилгын зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдалтай холбоотойгоор санхүүжилт босгох, төслийн дараагийн санхүүжилтэд бэрхшээл тулгарах нь ойлгомжтой. Сүүлийн 4 жил үргэлжилсэн барилгын салбарын өсөлт удаан хугацаанд тогтвортой биш байх нь тодорхой байсан бөгөөд одоо зах зээлд ажиглагдаж буй өөрчлөлт нь барилгын компаниуд, зээл олгогчдын хувьд таатай биш ч тэд дасан зохицохоос өөр аргагүй юм.

Мэдээж, Улаанбаатарын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бүхэлдээ хямарсан гэсэн үг биш юм. Зах зээлийн зарим чухал сегментэд нийлүүлэлт хангалтгүй байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй бөгөөд эрх зүйн орчныг цаг алдалгүй сайжруулснаар шаардлагатай нийлүүлэлтийг бий болгох боломжтой.

Улаанбаатарын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл цаашид тогтвортой хөгжих нөхцлийг бүрдүүлэхэд хэд хэдэн асуудалд анхаарах шаардлагатай.

1-р асуудал: Хямд орон сууц. Бүтэцтэй холбоотой бэрхшээлүүдээс шалтгаалан нийслэлийн  хүн амын 60%-г бүрдүүлж буй гэр хорооллын иргэдийн хэрэгцээнд нийцэх хямд орон сууцыг олон тоогоор нийлүүлэх  бололцоо хувийн хэвшлийнхний хувьд хязгаарлагдмал байна.

Иргэдийг хямд орон сууцаар хангах ажлын эхлэл тавигдаад байгаа бөгөөд энэ бүтээн байгуулалт нь Улаанбаатар хотын дүр төрхийг аажмаар өөрчлөх нь дамжиггүй. Одоогийн байдлаар энэ ажил дараах хоёр арга замаар урагшилж байна:

• Төрийн шууд оролцоонд тулгуурлах;
• Хувийн хэвшлийнхний оролцоотойгоор төрөөс олгох санхүүжилт бусад урамшууллын хөшүүргийг ашиглах.

Төрөөс олгох санхүүжилтийг яам, агентлагаар дамжуулан олгож буй бөгөөд Төрийн Орон Сууцны Корпораци (ТОСК), Нийслэлийн Орон Сууцны Корпораци (НОСК) голлох үүрэгтэй оролцож байна. ТОСК нь Буянт Ухаа хорооллыг барьж хямдралтэй үнээр борлуулах ажлыг зохион байгуулсан. Одоогоор Буянт Ухаа 2, 7-р хороолол зэрэг шинэ төслүүдийг хэрэгжүүлж хэдэн мянган орон сууц зах зээлд шинээр нийлүүлэх зорилттой ажиллаж байна.

Үүнээс гадна, Барилга, Хот Байгуулалтын Яамнаас зарим арга хэмжээг шууд авч байна. Сүүлийн нэг жишээ гэвэл тус яамны өргөн барьсан Түрээсийн орон сууцны хөтөлбөрийг УИХ баталсан явдал юм. Энэ хөтөлбөрийн  хүрээнд 2021 он гэхэд  16000 түрээсийн орон сууц шинээр нэмэгдэх төлөвтэй байгаа бөгөөд Улаанбаатарын харьцангуй жижиг түрээсийн орон сууцны зах зээлд хямд, хүртээмжтэй бүтээгдэхүүн нийлүүлэгдэх боломж нээгдэж байна.

Асуудал 2: Хувийн хэвшилд дэмжлэг үзүүлэх. Энэ нь “Улаанбаатар хотыг 2020 он хүртэл хөгжүүлэх ерөнхий төлөвлөгөөний тодотгол, 2030 он хүртэлх хөгжлийн чиг хандлагын баримт бичиг”-т  нэг гол зорилт, стратеги болон тусгагдаж  хэрэгжилтийг нийслэлийн засаг даргын тамгын газар хариуцан ажиллаж байна. Энэ ажлын хүрээнд:

• Хотын 24 хэсэгт гэр хорооллын газрыг сонгож, хувийн хэвшлийнхэнд тендерээр шилжүүлсэн.
• Нийслэлийн зүгээс эдгээр газруудыг инженерийн дэд бүтэцтэй холбох, хувийн хэвшлийнхэн тодорхой шаардлагад нийцэх зураг төсөл боловсруулах үүрэг тус тус хүлээнэ.
• Зардлын зарим хэсгийг хуваах замаар гэр хорооллыг барилгажуулах ажилд хувийн хэвшлийн хөрөнгө оруулалтыг их хэмжээгээр татах зорилготой.
• Эхний ээлжийн барилга болох 7-р хороололд байрлах Хангай Таун 2014 онд ашиглалтад орсон бөгөөд борлуулалт нь өндөр байсан.
• Дараагийн ээлжийн барилгууд ирэх жилүүдэд ашиглалтад орох бөгөөд байршил нь хотын төвөөс холдох тусам бэрхшээл их тулгарч байна.

Дахин төлөвлөлтийн хүрээнд баригдаж буй барилгын шинэ төслүүд хотын өнгө төрхийг эрс өөрчлөх нь мэдээж бөгөөд хотын нийтийн үйлчилгээнд (нийтийн тээвэр, халаалт гэх мэт) зориулах хөрөнгө оруулалт тогтвортой байвал дунд хугацаандаа хотын хөгжилд ихээхэн нэмэр болохоор байна.

Асуудал 3: Эрх зүйн орчныг сайжруулан зээлдэгчдийг бодлогоор дэмжих нь. Сүүлийн жилүүдэд эрх зүйн орчинд хэд хэдэн чухал өөрчлөлт гарсан бөгөөд зарим шинэ өөрчлөлтүүд хэлэлцүүлгийн шатанд явж байна. Эдгээр нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тогтвортой хөгжих нөхцлийг бүрдүүлэхэд өндөр ач холбогдолтой.

• Барилга, хот байгуулалтын яамны санаачилсан тэтгэврийн санг моргейжтэй холбох ажил хэрэгжиж, орон сууц худалдан авахад шаардагддаг урьдчилгаа төлбөрийг 30%-аас 10% болгож бууруулах боломж бүрдлээ.
• Түүнчлэн анх удаа орон сууц худалдан авч буй иргэдэд зориулсан 8%-ийн хүүтэй орон сууцны зээлийн хөтөлбөрийг үргэлжлүүлэх болов.
• Засгийн Газрын зүгээс Иргэдийг хямд орон сууцаар хангах стратеги боловсруулан батлуулахаар ажиллаж байгаа бөгөөд энэ нь дээр дурдсан гэр хорооллын дахин төлөвлөвлөлтийн ажлыг эрчимжүүлэх нь дамжиггүй юм.
• Доноруудын дэмжлэгээр барилга, хот төлөвлөлтийн салбарын хууль эрх зүйн орчныг шинэчлэх ажил мөн хийгдэж байна.

Гэвч сонгууль болон улс төрийн бусад хүчин зүйлс эрх зүйн орчны шинэчлэлийн үр дүнд нөлөөлөх нь дамжиггүй. Тухайлбал, саяхан МАН Засгаас гарсантай холбоотой дээр дурдсан шинэ санал, санаачилгыг урагшлуулахад голлох үүрэг гүйцэтгэсэн Барилга, Хот Байгуулалтын Сайд албан тушаалаасаа буулаа. Гэвч шинээр томилогдох дараагийн Сайд, ирэх сонгуулийн дараа байгуулагдах Засгийн Газар дээрх санаачилгуудыг үргэжлүүлэн, амжилтыг нь бататгана гэж найдаж байна.

Эцэст нь дүгнэн хэлэхэд, ирэх жилүүдэд дараах гурван хүчин зүйл үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг тодорхойлох төлөвтэй байна. Үүнд:

• Зах зээлийн тохиргоо жамаараа хийгдэж, өсөлттэй үеийн хэт нийлүүлэлтийг шингээх процесс явагдана;
• Барилгын компаниуд гэр хорооллын дахин төлөвлөлт, хямд орон сууц олон тоогоор барьж зах зээлд нийлүүлэхэд анхаарал хандуулж эхэлнэ;
• Бодлого боловсруулагчид үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг тогтвортой, эерэг, хүртээмжтэй байдлаар хөгжүүлэх нөхцлийг хангах эрх зүйн орчинг бүрдүүлэхэд анхаарах шаардлагатай болно.

ҮСХ-ийн байр суурь

Дээр дурдсан хүчин зүйлс эерэг хандлагыг илэрхийлж буй ч зарим эрсдэл тулгарч буйг дурьдах нь зүйтэй.

• Эрэлт нийлүүлэлтийн тэнцвэр алдагдахад нөлөөлсөн бүтэцтэй холбоотой хүчин зүйлүүд одоо ч нэмэгдсээр байгаа бөгөөд хөрөнгө оруулалтын шийдвэрт нөлөөлж, хөрөнгө оруулалт оновчгүй зарцуулагдах шалтгаан болж байна.
• Хямд орон сууцны хөтөлбөрүүд нь гэр хорооллын чөлөөлсөн газар болон бусад байршилд хэрэгжиж байгаагаас үл хамааран нийгэм-эдийн засгийн ялгарал үүсэхэд нөлөөлөх магадлалтай. Үүнээс сэргийлэхийн тулд хэрэглээ, худалдан авагчдын орлогын түвшин, зураг төслийг аль болох төрөлжүүлэх шаардлагатай.
• Улс төрийн эрсдэл нь томоохон бэрхшээлүүдийг үүсгэж байна. Урт хугацааны тогтвортой байдал, хөгжлийг популист чанартай шийдвэрүүд үгүйсгэх хандлага хүчтэй байсаар байна.

Хямд орон сууц нь бид бүхний хувьд чухал асуудал юм. Гэсэн хэдий ч Засгийн газраас энэ асуудлаар шийдвэр гаргахдаа өр зээл, төсвөөр санхүүжүүлэх бусад чухал зорилтуудтайгаа уялдуулах нь чухал юм.  Зарцуулж байгаа хөрөнгөө аль болох үр ашигтай байлгаж, хувийн хэвшлийг аль болох татан оролцуулах хэрэгтэй.

Тулгарч байгаа эрсдлүүд тодорхой байгаа ч зайлсхийх боломж нээлттэй байна. Засгийн газраас зөв дэмжлэг үзүүлж, хөрөнгө зарахдаа хариуцлагатай хандах нь чухал юм. Эдгээр асуудлуудад анхаарч ажиллах нь тогтвортой, төлөвшсөн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бүрэлдэн тогтоход өндөр ач холбогдолтой.

[1] ubstat.mn

[2] World Bank Mongolia Quarterly Economic Update, October 2012

[3] The Mongolian Real Estate Report 2015, M.A.D.